Odbiór mieszkania od dewelopera - lista kontrolna i terminy
Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera: ściany, okna, instalacje, metraż. Jakie terminy obowiązują dewelopera na uznanie i usunięcie wad.
Odbiór techniczny to ostatni moment, w którym usterki zgłaszasz „na papierze”, z jasno określonymi terminami dla dewelopera. Warto się do niego przygotować - z listą kontrolną, kilkoma narzędziami i czasem. Poniżej znajdziesz praktyczną checklistę i najważniejsze zasady wynikające z ustawy deweloperskiej.
Opisujemy ogólne zasady z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (obowiązującej od 1 lipca 2022 r.). W sprawach spornych sprawdź swoją umowę i skonsultuj się z prawnikiem.
Co zabrać na odbiór
- umowę deweloperską z załącznikami (rzut lokalu, standard wykończenia),
- długą poziomicę (najlepiej 2 m) i miarę lub dalmierz laserowy,
- latarkę i ładowarkę do telefonu (np. do sprawdzenia gniazdek) lub prosty tester gniazdek,
- aparat w telefonie - rób zdjęcia każdej usterki z szerszym ujęciem, żeby było widać, gdzie jest,
- taśmę malarską lub karteczki do oznaczania usterek na miejscu,
- drugą osobę albo specjalistę - ustawa pozwala, by przy odbiorze towarzyszyła Ci osoba z wiedzą specjalistyczną.
Lista kontrolna - co sprawdzić
Ściany i sufity
- pion i płaskość ścian (poziomica przykładana w kilku miejscach),
- kąty proste w narożnikach - ważne przy płytkach i meblach na wymiar,
- pęknięcia, rysy, odspojenia tynku, zacieki.
Posadzki
- poziom i płaskość wylewki,
- pęknięcia, ubytki, głuchy odgłos przy opukiwaniu (możliwe odspojenie).
Okna, drzwi, balkon
- otwieranie, uchylanie i domykanie każdego skrzydła, działanie klamek,
- uszczelki, rysy na szybach i ramach, naklejki z parametrami szyb,
- drzwi wejściowe: zamki, wizjer, przyleganie do ościeżnicy,
- balkon lub taras: spadek od budynku, obróbki blacharskie, balustrada.
Instalacje
- gniazdka i włączniki zgodnie z rzutem, napięcie w gniazdkach,
- rozdzielnica: opisane obwody,
- podejścia wody i kanalizacji zgodnie z projektem, zawory,
- grzejniki lub ogrzewanie podłogowe, wentylacja - ciąg w kratkach (np. kartka papieru przyłożona do kratki).
Metraż i zgodność z umową
- wymiary pomieszczeń względem rzutu z umowy,
- wysokość pomieszczeń,
- standard wykończenia opisany w umowie (np. rodzaj parapetów, drzwi, tynków).
Protokół odbioru i terminy dla dewelopera
Wszystkie usterki wpisz do protokołu odbioru - konkretnie, z lokalizacją („pęknięcie tynku na ścianie północnej w salonie, ok. 40 cm od okna”). Dołącz zdjęcia. Zgodnie z ustawą deweloperską:
- deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie zgłoszonych wad albo przekazanie na piśmie uzasadnionej odmowy,
- jeśli w tym terminie nie odpowie, uważa się, że wady uznał,
- uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu (w uzasadnionych przypadkach termin może zostać wyznaczony dłuższy).
Wady, które wyjdą później, możesz zgłaszać w ramach rękojmi - dla nieruchomości trwa ona co do zasady 5 lat.
Po odbiorze: planowanie wykończenia
Odbiór to dobry moment, żeby zrobić dokładne pomiary do wykończenia i założyć budżet. Wymiary pomieszczeń, zdjęcia usterek, protokół i lista prac wykończeniowych przydadzą się przy rozmowach z ekipami i przy kolejnej wizycie u dewelopera.
Najczęstsze pytania
Ile deweloper ma czasu na usunięcie usterek?
Według ustawy deweloperskiej deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu na uznanie wad lub uzasadnioną odmowę, a uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. W uzasadnionych przypadkach termin może zostać wyznaczony dłuższy.
Czy mogę przyjść na odbiór mieszkania ze specjalistą?
Tak. Ustawa przewiduje, że przy odbiorze może uczestniczyć osoba posiadająca wiedzę specjalistyczną, na przykład inżynier budownictwa lub inspektor.
Co jeśli usterka wyjdzie po odbiorze?
Wady ujawnione później zgłasza się w ramach rękojmi, która dla nieruchomości trwa co do zasady 5 lat, lub w ramach gwarancji, jeśli deweloper jej udzielił.